Afgebladderde kozijnen, dichtgetimmerde ramen met graffiti erop, verzakte muren en gaten in het dak: tussen de keurig onderhouden huizen in de Hoogvensestraat in Tilburg staat een aantal verloederde panden. Niet naast elkaar, maar her en der door de straat verspreid. Het zorgt niet alleen voor een vreemd beeld - een rij huizen waar ineens een bouwval tussen staat - maar het zorgt ook voor overlast. “In dat huis hiernaast staat allemaal droog hout opgestapeld, als daar brand uitbreekt, dan is mijn huis ook niet veilig”, zegt buurvrouw Rie (echte naam bekend bij de redactie) die naast een van de panden woont.

Bouwvallen geen uitzondering

De scheve muur van het verloederde huis naast dat van haar, zorgt ook voor lekkage, schimmel en een algeheel onveilig gevoel. “De scheuren worden steeds breder, de gaten tussen de stenen worden steeds groter en het voegsel is er tussenuit. Ik ben bang dat m’n kleinkinderen hier een keer spelen en het dan allemaal naar beneden komt.” Buurvrouw Gerda, die haar ouderlijk huis – dat ook naast een verloederd pand staat – wilde verkopen, merkte dat het ook invloed heeft op de waarde van de woning. “Het was heel lastig om de woning te verkopen. Niemand wilde ernaast wonen. Uiteindelijk hebben we 35.000 euro minder voor het huis gekregen dan dat het eigenlijk waard is.”

De bouwvallen uit de Hoogvensestraat zijn geen uitzondering in Tilburg. Door de hele stad staan tal van verpauperde en verloederde panden. Het is zo’n groot probleem dat de gemeente Tilburg onderzoek doet om de ergste panden op te sporen en daar iets aan te doen, bijvoorbeeld door panden op te kopen, op te knappen of te slopen.

Verloedering door leegstand

Een oorzaak voor de verloedering is mogelijk de langdurige leegstand in de stad, erkent de Tilburgse wethouder van Stedelijke Ontwikkeling Bas van der Pol. “Panden die langer dan een jaar leegstaan, worden daar niet beter van. Leegstand kun je nog wel aanpakken, maar verloedering is lastiger. Voor de een is daar al sprake van wanneer een pand niet meer voldoet aan het bouwbesluit (bijvoorbeeld het nog hebben van enkelglas), voor de ander ligt die grens veel verder. Er zijn geen duidelijke regels wanneer een pand officieel ‘verloederd’ te noemen is ”

Het probleem speelt al vele jaren in Tilburg. Sommige huizen staan inmiddels dertig tot vijftig jaar te verkrotten. "Voorheen werkten we met een ontwikkelbedrijf dat verloederde panden kocht, opknapte en verkocht”, vertelt Van der Pol. “Maar dat leverde niet genoeg op en daarom hebben we dat initiatief stop moeten zetten. Met het huidige woningtekort is alle leegstand on-acceptabel. Daarom heb ik in 2021 met de gemeenteraad afgesproken die verloederde panden aan te pakken. Ik heb toen, vanwege 013, het kerngetal van Tilburg, gezegd dat we in ieder geval een top 13 van de verkrotte panden willen aanpakken. Maar al doende worden het er steeds meer, uiteindelijk hopen we ze allemaal in beeld te krijgen en er iets aan doen."

Aanpak in Tilburg

De reden waarom eigenaren hun panden laten verloederen is verschillend. Soms willen beleggers zo min mogelijk onderhoudskosten, soms is het rancune richting de gemeente of onmacht. “Het cynische is dat de meeste panden in deze woningmarkt, al doet een eigenaar er helemaal niets aan, steeds meer waard worden”, zegt Van der Pol. Voorheen waren eigenaren van leegstaande panden ook nog vrijgesteld van onroerendezaakbelasting, waardoor een leeg pand niet direct iets opleverde, maar ook niets kostte. “Die vrijstelling hebben we in Tilburg toen per direct afgeschaft”, zegt Van Der Pol.

“Tilburg heeft best wat mogelijkheden om leegstand aan te pakken”, zegt bestuursrechtadvocaat Roland Mans. De gemeenteraad kan in een zogeheten Leegstandverordening opnemen dat een eigenaar melding moet maken van een pand dat zes maanden leegstaat. "Na de melding en een verplicht overleg, kan de gemeente een toekomstig gebruik voor het pand voorschrijven. Wordt het niet binnen zes maanden gemeld, dan mag de gemeente een boete opleggen.” In Amsterdam bedraagt de minimale boete, voor het niet melden van een leegstaande woning, 4500 euro.

Zo'n meldplicht geldt in Tilburg slechts binnen bepaalde gebieden en voor bedrijfspanden. “Voor leegstaande woningen buiten die gebieden bestaan geen regels en de gemeente heeft dus ook geen bevoegdheid om een boete op te leggen”, stelt advocaat Mans. De Hoogvensestraat, maar ook andere straten met een aantal verloederde panden, vallen buiten deze zones. Het college wil de leegstandverordening daarom graag herzien. Van der Pol: “Dat maakt het ook makkelijker om met eigenaren in gesprek te gaan.”

Dwangsommen en onteigenen

Dat gesprek is belangrijk, want boetes of dwangsommen opleggen gaat nog niet zo makkelijk. Van der Pol: “Je moet goed een dossier opbouwen en daarin duidelijk overtredingen rapporteren. We hebben een expertpanel dat vervolgens een oordeel vormt over een pand. Komt de veiligheid in het geding? Wordt het pand misbruikt, gekraakt of gebruikt voor drugshandel? Ook kijkt het panel naar de plannen die een eigenaar met een pand heeft. Bij een negatieve beslissing, kunnen ze een dwangsom opleggen of in het ultieme geval overgaan tot onteigenen.”

Onteigenen ligt niet erg voor de hand bij een verloederd gebouw, vertelt bestuursrechtadvocaat Mans. Hij stelt dat het recht op eigendom zeer beschermd is en dat daarop niet zomaar inbreuk mag worden gemaakt. “Verwaarlozing van een pand is geen reden voor onteigening. Wel kan de gemeente een pandeigenaar ertoe aanzetten om onderhoud te plegen, als de brand- of bouwkundige veiligheid van een leegstaand pand in het geding is”, aldus Mans.

Vijftig jaar leegstand en verpaupering

Dat hebben ze in de Hoogvensestraat in ieder geval niet gedaan, vertelt een buurvrouw van een verpauperd pand. Zij – en andere straatbewoners – willen niet met naam en toenaam in onze artikelen worden genoemd. Veel vertrouwen dat de gemeente nu wel iets gaat doen aan de vier verpauperde panden in hun staat hebben ze dan ook niet. “Wanneer je de gemeente belt en een melding maakt, komen ze langs om te kijken, maar gebeurt er niets”, zegt een buurvrouw. “Dit pand staat er al vijftig jaar zo bij”, beaamt een buurman. “De gemeente roept al jaren dat ze er iets aan gaan doen, maar dat doen ze nooit.” Trots laat hij een dertig jaar oud artikel zien. De kop in dat artikel: Hoogvensestraat wil krotten weg. Huiseigenaar vecht al twintig jaar een vete uit met de gemeente.